Wynajem okazjonalny – co to jest i jakie ma zalety w transakcji najmu?

Od 2009 r., kiedy to w ustawie o ochronie praw lokatorów, ustawodawca wprowadził pojęcie najmu okazjonalnego, zmieniło to sposób, w jaki podchodzimy do wynajmu nieruchomości. To rozwiązanie, które minimalizuje ryzyko, zwiększa poczucie kontroli oraz bezpieczeństwa obu stron. Na czym polega ta forma najmu i dlaczego rekomendujemy ją naszym klientom? O tym w dzisiejszym wpisie!

Co to jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu mieszkania, który różni się od tradycyjnego najmu dodatkowymi zabezpieczeniami prawnymi. To rozwiązanie, w którym najemca zobowiązuje się, że w sytuacji wyjątkowej (np. zaległości w płatnościach czynszu) dobrowolnie opuści wynajmowany lokal i przeprowadzi się do wcześniej wskazanego miejsca zamieszkania. Kluczowym elementem tej umowy jest oświadczenie najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji.

Czym różni się wynajem okazjonalny od najmu tradycyjnego?

Zakładamy, że na co dzień nie działasz w branży nieruchomości i pojęcie „oświadczenia najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji” może nie być dla Ciebie znane. Dlatego, żeby jak najlepiej wytłumaczyć Ci najważniejszą różnicę między najmem tradycyjnym, a najmem okazjonalnym, posłużymy się przykładami.

Pan Jan wynajął swoje mieszkanie na podstawie tradycyjnej umowy najmu. Po 6 miesiącach lokator przestał płacić czynsz. Pan Jan próbował rozwiązać sprawę polubownie, ale gdy to nie przyniosło efektu, musiał złożyć pozew do sądu o eksmisję. Proces trwał wiele miesięcy, a w tym czasie lokator nadal zajmował mieszkanie i nie płacił. Ostatecznie, kiedy Pan Jan uzyskał wyrok o eksmisji najemcy, konieczne było jeszcze przeprowadzenie procesu komorniczego, co dodatkowo wydłużyło czas, kiedy mógł odzyskać swoje mieszkanie.

Pani Maria miała podobny problem z lokatorem, który przestał płacić czynsz. Dzięki podpisanym wcześniej dokumentom, w tym oświadczeniu najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i wskazaniu adresu, pod który może się wyprowadzić, pani Maria mogła od razu skierować sprawę do sądu i uzyskać klauzulę wykonalności. Proces eksmisji był znacznie szybszy i mniej stresujący, a lokator musiał opuścić mieszkanie.

Jakie są inne cechy wynajmu okazjonalnego?

1. Umowa najmu okazjonalnego może być zawierana wyłącznie na czas określony, przy czym nie może przekraczać 10 lat.
2. Dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych. 
3. Taka umowa jest dostępna tylko dla osób fizycznych, co oznacza, że nie mogą z niej korzystać podmioty gospodarcze. 
4. Wymagana jest forma pisemna – jej brak skutkuje nieważnością umowy. 
5. Umowa najmu okazjonalnego musi uwzględniać dodatkowe elementy, takie jak:
   • oświadczenie Najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu, sporządzone w formie aktu notarialnego, 
   • wskazanie przez Najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku egzekucji,
   • oświadczenie właściciela wskazanego lokalu, potwierdzające zgodę na zamieszkanie Najemcy w razie przeprowadzenia egzekucji.

Jak zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Nie wszyscy wiedzą, ale samej umowy najmu okazjonalnego nie podpisujemy u notariusza! Oto, co krok po kroku należy zrobić, żeby cieszyć się z korzyści, jakie daje najem okazjonalny:

• właściciel nieruchomości i najemca ustalają szczegóły umowy, takie jak wysokość czynszu, terminy płatności oraz zasady korzystania z lokalu,
• najemca wskazuje inny lokal, w którym zamieszka w razie eksmisji oraz uzyskuje pisemną zgodę właściciela tego lokalu na zamieszkanie, 
• najemca składa notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu – wynajmujący, czyli właściciel, nie musi być obecny,
• strony podpisują umowę najmu okazjonalnego w formie pisemnej z uwzględnieniem wszystkich wymaganych elementów,
• właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od jej podpisania.

Jakie są zalety wynajmu okazjonalnego?

Ochrona wynajmującego (właściciela)

Najem okazjonalny daje wynajmującemu większą kontrolę i możliwość szybkiego rozwiązania problemów z lokatorem. Dzięki oświadczeniu o poddaniu się egzekucji, proces eksmisji trwa znacznie krócej niż w przypadku tradycyjnej umowy.

Elastyczność i bezpieczeństwo

W przypadku najmu okazjonalnego wynajmujący nie musi obawiać się terminów ochronnych związanych z eksmisją lokatora. Dzięki temu procedura odzyskania lokalu w razie problemów z najemcą jest znacznie szybsza i bardziej skuteczna.

Możliwość wypowiedzenia umowy

Umowa najmu okazjonalnego przewiduje standardowe przesłanki do wypowiedzenia, np. zaległości w czynszu przez co najmniej 3 miesiące. Dodatkowo, można ją wypowiedzieć, jeśli najemca utraci możliwość zamieszkania w alternatywnym lokalu i nie przedstawi innego miejsca.

Jeśli zastanawiasz się nad wyborem odpowiedniej formy – najem okazjonalny może być kluczem do spokojniejszego i bardziej bezpiecznego procesu. Pomyśl, ile stresujących sytuacji możesz uniknąć, decydując się na rozwiązanie, które chroni interesy wszystkich stron. Czy nie warto postawić na przejrzystość i solidne zabezpieczenia? Trzymamy kciuki za Twoje decyzje!