Zadatek czy zaliczka – różnice, znaczenie i konsekwencje
Wyobraź sobie, że podpisałeś umowę przedwstępną na zakup mieszkania. Wpłacasz część kwoty, przekonany, że to tylko formalność. Nagle transakcja nie dochodzi do skutku. Czy możesz odzyskać wpłatę? A może właśnie wszystko przepadło? Właśnie w takich sytuacjach kluczowe jest rozróżnienie, czy przekazane środki stanowiły zadatek, czy zaliczkę. Od tego zależy, czy odzyskasz pieniądze, czy je stracisz. Temat Cię zainteresował? Zapraszamy do wpisu!
Jak odróżnić zadatek od zaliczki i nie stracić pieniędzy?
Zarówno zadatek, jak i zaliczka to kwoty wpłacane na poczet przyszłej umowy. Ich funkcja wydaje się podobna, jednak różnią się skutkami prawnymi i konsekwencjami w przypadku, gdy transakcja nie dochodzi do skutku. Zaliczka jest formą wpłaty o charakterze mniej formalnym, niewynikającą wprost z przepisów prawa. Stanowi część należności, którą zalicza się na poczet końcowej ceny. Zadatek natomiast ma charakter zabezpieczający i został jednoznacznie uregulowany w art. 394 §1 Kodeksu cywilnego.
„Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała – może żądać sumy dwukrotnie wyższej.”
Różnice między zaliczką a zadatkiem
Choć zarówno zadatek, jak i zaliczka stanowią wstępną wpłatę na poczet ceny zakupu nieruchomości, ich skutki prawne są całkowicie odmienne w momencie, gdy transakcja (czyli podpisanie finalnej umowy przeniesienia własności) nie dochodzi do skutku. Warto jednak pamiętać, że strony, kierując się zasadą swobody umów, mogą w umowie przedwstępnej zmodyfikować ustawowe skutki zadatku (na co wskazuje Art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego) oraz inaczej uregulować zasady zwrotu zaliczki.
Poniżej przedstawiamy standardowe skutki prawne, które mają zastosowanie, gdy strony nie wprowadzą własnych, odmiennych ustaleń. Aby zobrazować, kiedy wpłata przepada, a kiedy jest zwracana, warto znać 3 najczęstsze scenariusze niewykonania umowy przedwstępnej:
| Scenariusz niewykonania umowy | Zadatek | Zaliczka |
|---|---|---|
| Wina strony, która wpłaciła środki (np. kupujący rezygnuje) | Przepada na rzecz drugiej strony (sprzedającego) | Jest zwracana w całości |
| Wina strony, która przyjęła środki (np. sprzedający wycofuje się) | Jest zwracany w podwójnej wysokości (zwrot pierwotnej kwoty + odszkodowanie) | Jest zwracana w całości |
| Rozwiązanie umowy za zgodą stron lub z przyczyn niezależnych (np. siła wyższa) | Jest zwracany w pierwotnej wysokości | Jest zwracana w całości |
Kluczowa różnica:
- Zaliczka nie pełni funkcji odszkodowawczej ani zabezpieczającej. Jest traktowana jedynie jako częściowa zapłata i w razie zerwania umowy zawsze podlega zwrotowi.
- Zadatek ma na celu zabezpieczenie realizacji umowy i dyscyplinuje obie strony. Stanowi formę odszkodowania w razie niewykonania umowy z winy jednej ze stron.
Termin wpłaty zadatku ma znaczenie
Aby zadatek był skuteczny, musi być przekazany przy zawarciu umowy lub w terminie wyraźnie określonym przez strony w umowie przedwstępnej. Jeśli wpłata nie zostanie dokonana w tym terminie, nie ma skutecznie danego zadatku. Tę zasadę potwierdza orzecznictwo Sądu Najwyższego:
„Zadatek, który nie został dany przy zawarciu umowy, a strony nie oznaczyły w umowie jego późniejszego wręczenia, należy uznać za nieskutecznie zastrzeżony.”
Co oznacza „nieskutecznie zastrzeżony”? Oznacza to, że wpłacona kwota automatycznie traci swój zabezpieczający charakter przewidziany w Kodeksie cywilnym (prawo do zatrzymania go lub żądania podwójnej sumy) i jest traktowana jak zwykła zaliczka, która podlega zwrotowi, nawet jeśli wina za zerwanie transakcji leży po stronie wpłacającej.
Dlaczego warto znać te różnice?
Zadatek jest instrumentem prawnym, który dyscyplinuje obie strony i chroni przed stratami finansowymi. Zaliczka natomiast to bezpieczniejsza opcja w sytuacjach, gdy transakcja nie jest jeszcze ostateczna czy nie jesteś pewien swojego wyboru (jako kupujący). W praktyce jedno słowo w umowie może zdecydować o tym, czy zachowasz swoje pieniądze, czy je utracisz.
Skonsultuj umowę, zanim wpłacisz pieniądze
Jeśli nie masz pewności, jak prawidłowo zabezpieczyć swoje interesy przed podpisaniem umowy, skorzystaj z bezpłatnej konsultacji. Omówimy, kiedy warto wybrać zadatek, a kiedy lepiej zdecydować się na zaliczkę, aby uniknąć strat finansowych.
