Bezpieczny zakup na rynku wtórnym – Jak sprawdzić stan prawny mieszkania w Poznaniu?

Bezpieczny zakup mieszkania na rynku wtórnym wymaga nie tylko intuicji, ale przede wszystkim solidnej wiedzy na temat weryfikacji stanu prawnego nieruchomości. W naszym najnowszym artykule, przeprowadzimy Cię przez ten skomplikowany proces krok po kroku.

Czy analiza stanu prawnego naprawdę jest tak ważna?

Wyobraź sobie, że pozbyłeś się już wszystkich niepotrzebnych drobiazgów, które zalegały Ci w szafach. Schowałeś już nawet część talerzy, bo przecież za tydzień się przeprowadzacie. Jeszcze tylko ta środowa umowa sprzedaży u notariusza i większe mieszkanie jest Twoje. I wtem – notariusz dzwoni, ale nie po to, żeby potwierdzić spotkanie, ale ze złymi wieściami. Znalazł wadę prawną i nie możesz kupić mieszkania w środę. Nie przeprowadzisz się wcześniej niż za 6 miesięcy.

Szok, niedowierzanie? Rozumiemy, jakbyś się czuł w takiej sytuacji. Właśnie dlatego, oprócz rozkładu, stanu technicznego, tak ważne jest sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Podejmujesz decyzję o zakupie na lata, często posiłkujesz się kredytem. Błędna ocena sytuacji prawnej nieruchomości może przysporzyć niemałych kłopotów, przed którymi chcemy Cię ustrzec.

Księga wieczysta – Twoje pierwsze źródło informacji

Księga wieczysta to swego rodzaju „paszport nieruchomości”. Dzięki niej sprawdzisz najważniejsze informacje o Twoim przyszłym miejscu.

Jak sprawdzić księgę wieczystą online?

Wystarczy poprosić sprzedającego o numer księgi wieczystej, a następnie sprawdzić wszystkie potrzebne informacje na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Dzięki temu, w łatwy i szybki sposób, uzyskasz dostęp do dokładnych danych dotyczących nieruchomości.

Jak zinterpretować wpisy w księdze wieczystej?

Kiedy wyszukasz księgę wieczystą, otworzy Ci się strona z danymi i możliwością wyboru działów księgi wieczystej. Jakie informacje znajdziesz w tych działach?

1. W dziale I-O księgi wieczystej znajdziesz podstawowe dane o nieruchomości – adres, przeznaczenie mieszkania, opis (spisz pomieszczeń), powierzchnię.
2. W dziale I-Sp znajduje się spis spraw związanych z własnością, najczęściej są to udziały związane z własnością lokalu. Każde mieszkanie, które jest odrębną nieruchomością, ma udział w nieruchomości wspólnej, czyli działce, na której stoi budynek i samym budynku.
3. Dział II zawiera dane właścicieli.
4. Dział III zawiera prawa, roszczenia i ograniczenia. Idealna sytuacja to brak wpisów w tym dziale. A jakich wpisów powinieneś się wystrzegać? Informacji o egzekucji komorniczej (komornik), służebność mieszkania, zakaz sprzedaży mieszkania, zawartej innej umowie przedwstępnej.
5. Dział IV, czyli wpisy hipoteki. Jeśli kupujesz mieszkanie z kredytem obecnych właścicieli, tutaj znajdziesz taką informację.

Informacje z księgi wieczystej nie odpowiadają stanowi mieszkania

Czasami zdarza się, że informacje zawarte w księdze wieczystej nie odpowiadają rzeczywistemu stanowi prawnemu danej nieruchomości:

1. powierzchni mieszkania jest inna w księdze wieczystej a inna w ogłoszeniu,
2. nie zgadza się liczba pomieszczeń,
3. piwnica nie jest wpisana do księgi wieczystej,
4. wpisana jest hipoteka, której faktycznie już nie ma.

W takich sytuacjach pomagamy klientom wyjaśnić te rozbieżności – z czego wynikają i jak je wyprostować? Często wymaga to zgłębienia dokumentacji i ewentualnej aktualizacji danych w księdze wieczystej, a nawet pomocy prawnika i notariusza. Ale nie martw się! Jesteśmy na to przygotowani i bez problemu Ci w tym pomożemy!

Wzmianki w księdze wieczystej – co oznaczają?

Czasami w księdze wieczystej możesz napotkać tzw. wzmiankę. Co to takiego? W skrócie to informacja, że pewien dokument wpłynął do sądu, ale nie został jeszcze rozpatrzony. Jeżeli zauważysz wzmiankę w księdze wieczystej nieruchomości, którą chcesz kupić, powinieneś to zweryfikować. Najczęściej wymaga to fizycznego przejrzenia akt księgi wieczystej w sądzie. Jeśli wymaga tego sytuacja – takie czynności wykonujemy również dla naszych klientów.

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości bez księgi wieczystej?

Co zrobić, jeśli nieruchomość, którą wybrałeś, nie ma księgi wieczystej? Najczęściej dzieje się tak, kiedy Twoje wymarzone mieszkanie to (z prawnego punktu widzenia) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez założonej księgi wieczystej. To prawo, które jest zbliżone do prawa własności, nadal możesz kupić takie mieszkanie tak samo jak mieszkanie własnościowe (z księgą wieczystą).

Zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej do założenia księgi wieczystej

Tego dokumentu, tj. zaświadczenia spółdzielni o braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej, będziesz potrzebował, jeżeli chcesz kupić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i chcesz wziąć na nie kredyt. Dlaczego? Banki wymagają, aby dla takiego mieszkania założyć księgę wieczystą.

Zbadaj podstawę nabycia

Jeżeli nie masz dostępu do księgi wieczystej, najlepiej zacząć badanie stanu prawnego nieruchomości od podstawy nabycia mieszkania przez właściciela (potocznie mówi się, że to „akt nabycia”). Najczęściej będzie to umowa sprzedaży, ale może to być również spadek, darowizna. Zwróć uwagę na to, kto kupił mieszkanie, jak jest ono opisane, czy w umowie są jakieś ograniczenia czy prawa innych osób (np. służebności, dożywocia). Jeżeli nie lubisz zagłębiać się w prawne procedury i paragrafy, zwróć się do nas, pomożemy w weryfikacji stanu prawnego nieruchomości.

Pozostałe kwestie, jakie warto sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego

Sprawdź plan zagospodarowania przestrzennego

Jeśli chcesz mieć pewność, że piękna łąka obok Twojego bloku pozostanie nietknięta, warto sprawdzić plan miejscowy dla Twojego sąsiedztwa. Możesz to zrobić, odwiedzając stronę miasta Poznania. W przypadku, gdy plan miejscowy nie jest jeszcze dostępny dla Twojej okolicy, warto również sprawdzić, czy nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, która mogłaby wpłynąć na przyszłość Twojej przestrzeni. Sprawdzisz to klikając w Decyzję o warunkach zabudowy.

Sprawdź, czy nikt nie jest zameldowany

Żeby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, warto poprosić sprzedających o wymeldowanie się i dostarczenie zaświadczenia o braku osób zameldowanych w Twoim przyszłym mieszkaniu. Więcej o tym, jak uzyskać takie zaświadczenie piszemy w tym wpisie.

Sprawdź, czy podatki i opłaty są uregulowane

1. Podatek od nieruchomości – o ewentualnych zaległościach dowiesz się z zaświadczenia o braku zaległości, które wydaje Urząd Miasta. O takie zaświadczenie może wystąpić sprzedawca lub Ty na podstawie zaświadczenia.
2. Czynsz do spółdzielni mieszkaniowej – żeby sprawdzić, czy sprzedający nie zalegał w opłatach eksploatacyjnych, poproś go o dostarczenie zaświadczenia ze spółdzielni/wspólnoty.
3. Opłata za przekształcenie użytkowania wieczystego – czy jest konieczność wnoszenia opłaty przekształceniowej, sprawdzisz już w księdze wieczystej, a dokładnie jej III dziale. Możesz poprosić też sprzedającego o dostarczenie informacji, jaka część opłaty została jeszcze do uiszczenia.

---

Teraz, gdy znasz już znaczenie i metody sprawdzenia stanu prawnego mieszkania w Poznaniu, zachęcamy Cię do podjęcia mądrych i przemyślanych decyzji. Niech Twoja inwestycja w nieruchomość na rynku wtórnym stanie się pewnym krokiem ku przyszłości. Jeżeli potrzebujesz wsparcia, służymy pomocą, wystarczy się z nami skontaktować.