Jak kupić działkę budowlaną i uniknąć kosztownych błędów: kompletny przewodnik 2024
Z raportu Oferteo.pl wynika, że największa grupa osób decydujących się na budowę domu, robi to z pragnienia spełnienia marzeń o własnym domu. Jak wybudować wymarzony dom i przy tym nie stracić? Poznaj nasz kompletny przewodnik, by zabezpieczyć swoją wymarzoną inwestycję przed kosztownymi błędami.
Co to jest działka budowlana?
Zacznijmy od definicji działki budowlanej. Działka budowlana to grunt przeznaczony pod zabudowę, który spełnia określone warunki, takie jak wielkość, kształt, dostęp do drogi publicznej oraz możliwość podłączenia mediów. Więcej o definicji działki budowlanej piszemy w tym wpisie, zapraszamy!
Co warto sprawdzić przed kupnem działki?
Zacznij od określenia potrzeb i budżetu
Pierwszym i fundamentalnym krokiem w procesie poszukiwania idealnej działki jest dokładne zrozumienie własnych potrzeb oraz budżetu, jaki mamy do dyspozycji. Kiedy rozpoczynamy współpracę z kupującymi, którzy szukają idealnej działki pod zabudowę, jednymi z głównych pytań, jakie im zadajemy są:
- Czy mają Państwo konkretną lokalizację, w której chcieliby Państwo zamieszkać?
- Jaka jest Państwa oczekiwana powierzchnia działki?
- Czy istnieją specyficzne cechy działki, które są dla Państwa szczególnie ważne (np. położenie względem stron świata, nachylenie terenu, dostępność zbiorników wodnych)?
- jaki dom planują Państwo wybudować?
- Czy posiadają Państwo już projekt domu?
- Jakie są Państwa preferencje odnośnie otoczenia działki (np. bliskość szkół, sklepów, terenów zielonych)?
- Czy mają Państwo określony budżet na zakup działki?
Polecamy Ci odpowiedzieć na te pytania, zanim zaczniesz szukać działki. A kiedy już wiesz, na czym zależy Ci najbardziej, czas na sprawdzenie, czy Twój budżet pomieści wszystkie Twoje oczekiwania.
Wiesz, czego szukasz, czas wyruszyć na poszukiwania! Na szczęście nie musisz jeździć i szukać banerów, wystarczy na początku, że skorzystasz ze świata online, czyli portali nieruchomościowych. O tym, jakie portale polecamy, pisaliśmy w rankingu portali 2024, link tutaj.
Świetnym źródłem informacji o działkach na sprzedaż są też lokalne agencje nieruchomości. Jeżeli masz czas, poszukaj też ogłoszeń w lokalnych urzędach czy sklepach czy banerach – czasami dana nieruchomość nigdy nie trafi do internetu, a może to właśnie Twoja perełka? Nie zaszkodzi też zapytać znajomych, rodziny – może oni słyszeli o wolnej działce pod budowę domu?
Czas na osobiste odwiedziny na działce
Znalazłeś już nieruchomość, która ma szansę zaspokoić Twoje potrzeby, czas ją zobaczyć. Na co zwrócić uwagę w terenie, żeby dokładnie sprawdzić działkę?
- Ukształtowanie działki – czy teren jest równy, czy może jest jednostronnie nachylona?
- Bezpośrednie sąsiedztwo – czy na sąsiednich działkach wybudowano już domy? Jeżeli nie, przygotuj się na niedogodności związane z budową.
- Bliższa i dalsza okolica – jaki jest dojazd do najbliższego sklepu spożywczego, jak dobrze jest zaopatrzony, jaki jest dojazd do najbliższej szkoły?
- Rozmowa ze sprzedającym/pośrednikiem – to najlepsza okazja, żeby zadać wszystkie nurtujące Cię pytania.
Dokładna analiza działki – na co zwrócić uwagę przy zakupie?
Dostępność mediów
Jeżeli działka nie jest uzbrojona (wszystkie media są dostępne do podłączenia do Twojej inwestycji), dobrze jest sprawdzić, czy dana działka ma możliwość doprowadzenia mediów (sieci energetycznej, sieci gazowej, sieci wodociągowej i kanalizacyjnej). Jak to zrobić? Najprościej będzie wystąpić o zapewnienia mediów do dostawców mediów. O takie zapewnienia może wystąpić każdy, nie musisz być właścicielem nieruchomości.
Badanie warunków gruntowych
Od sprzedającego lub pośrednika wiesz, że warunki gruntowe mogą być trudne? W takiej sytuacji konieczne może być sprawdzenie warunków gruntowych jeszcze przed zakupem działki. W tym celu skontaktuj się z geologiem i zleć mu badania geotechniczne.
Zakup działki – jakie zagadnienia prawne trzeba sprawdzić, żeby uniknąć kosztownych błędów?
Analiza miejscowego planu zagospodarowania gminy
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy to podstawowy dokument, z którym powinien się zapoznać przy zakupie działki. MPZP określa, jakie budynki mogą być budowane na danym obszarze. Jak sprawdzić, czy działka jest objęta MPZP bez odwiedzania urzędu? Posłużymy się przykładem działki na sprzedaż z naszej oferty w Jerzykowie.
Wyszukujemy działkę na stronie Geoportalu Krajowego
Włączamy warstwę Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego
W szczegółach działki wybierz WMS, Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego
Na tym etapie masz do wyboru opcje: Pokaż ustalenia szczegółowe dla terenu , Pokaż treść uchwały , Pokaż legendę . Zachęcamy, żebyś zaczął od ustaleń szczegółowych, ale żebyś przeczytał też całą uchwałę, czyli miejscowy plan zagospodarowania gminy.
Brak miejscowego planu – decyzja o warunkach zabudowy
Jeżeli działka, którą chcesz kupić, nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, będziesz musiał wystąpić o warunki zabudowy. Warunki zabudowy to decyzja, w której urząd określi, czy możesz wybudować swój wymarzony dom. Urząd ma nawet 90 dni na wydanie takiej decyzji (21 w przypadku budynku o powierzchni zabudowy do 70 m²).
Najlepszą kolejnością działań przy zakupie będzie podpisanie umowy przedwstępnej zakupu działki i zawarcie w niej warunku zakupu w przypadku uzyskania korzystnej decyzji o warunkach zabudowy. Inną możliwością jest uzyskanie decyzji przez sprzedającego i późniejsze jej przeniesienie. Każda sytuacja, tak jak nieruchomość, jest różna i w każdej możemy Ci pomóc! Wystarczy, że napiszesz do nas wiadomość!
Kwestia własności działki
Kolejnym krokiem w kierunku stania się właścicielem działki jest przeprowadzenie dokładnej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości. To obejmuje sprawdzenie, czy działka nie jest obciążona żadnymi hipotekami, służebnościami czy innymi ograniczeniami, które mogłyby wpłynąć na jej użytkowanie czy przyszłą wartość. Ważne jest również, aby upewnić się, że działka jest na pewno własnością sprzedającego. W księdze wieczystej znajdziemy informacje o właścicielu oraz ewentualnych ograniczeniach. Jak czytać księgę wieczystą, aby zrozumieć jej zapisy? Ten temat poruszaliśmy przy okazji zakupu mieszkania, zapraszamy.
Dostęp do drogi publicznej
Dostęp do drogi publicznej to kolejny bardzo ważny punkt do sprawdzenia przy zakupie działki budowlanej. Najprostszą sytuacją jest położenie działki bezpośrednio przy drodze publicznej. W jaki sposób można sprawdzić dostęp do drogi, jeżeli w Twoim przypadku jest inaczej? Poprosić sprzedającego o uzyskanie zaświadczenia o dostępie nieruchomości do drogi publicznej.
Weryfikacja granic nieruchomości
Szczególnie istotna, kiedy na pierwszy rzut oka, nie widzisz granic działki. Żeby odnowić przebieg granic nieruchomości, zgłoś się do geodety.
Czy warto współpracować z pośrednikiem przy poszukiwaniu działki?
Oczywiście nie możemy być obiektywni w tej kwestii 🙂 Jeżeli zamierzasz zainwestować kilkaset tysięcy złotych w zakup działki i budowę domu, na pewno chcesz spać po zakupie spokojnie. Chętnie zdejmiemy z Ciebie ciężar poszukiwań i sprawdzania każdej nieruchomości. Wystarczy, że napiszesz do nas wiadomość!
5 najczęstszych błędów podczas wyboru i zakupu działki
Niedoszacowanie ukrytych kosztów
Budżetowanie to, oprócz poszukiwania i weryfikacji nieruchomości, jedna z najważniejszych kwestii w procesie zakupu działki. Na pewno nie chcesz się niemiło zaskoczyć, że nie uwzględniłeś np. 50 000 zł potrzebnych do usunięcia kolizji sieci elektroenergetycznej z Twoją budową domu.
Brak sprawdzenia uzbrojenia terenu
Na niektórych terenach media nie są dostępne tak łatwo, jakbyś sobie wyobrażał. A to może być związane z dużymi kosztami budowy domu.
Nieuwzględnienie planu zagospodarowania przestrzennego
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy to świętość w przypadku zakupu działki. Nigdy nie pomijaj tego punktu.
Brak dokładnej analizy warunków gruntowych
Błąd, który może kosztować Cię setki tysiące złotych, jeżeli warunki geotechniczne okażą się bardzo trudne. To może znacznie podnieść koszt całej inwestycji.
Nieumiejętne negocjacje
Średnio w branży przyjmuje się około 7% różnicy między ceną ofertową a transakcyjną. To dziesiątki tysięcy złotych, które na pewno wolisz mieć w swojej kieszeni 🙂
Podjęcie decyzji o zakupie działki budowlanej jest jednym z najważniejszych kroków na drodze do realizacji marzenia o własnym domu. Jak mogliście przeczytać w naszym przewodniku, odpowiednie przygotowanie, dokładne badania i świadomość potencjalnych pułapek to klucz do sukcesu. Pamiętając o poruszonych przez nas wskazówkach, z pewnością unikniecie najczęstszych błędów i sprawicie, że proces zakupu będzie zarówno bezpieczny, jak i satysfakcjonujący. A jeżeli chcecie wesprzeć się naszym wieloletnim doświadczeniem!
