Ile kosztuje wybudowanie domu 100 m²? Sprawdzone porady inżyniera budownictwa

Masz działkę i plan na dom o powierzchni 100 m²? Zanim zaczniesz budowę, poznaj koszty i etapy, które Cię czekają. W tym wywiadzie, Przemysław Bylewski, doświadczony konstruktor wyjaśnia, od czego zacząć, ile możesz zapłacić za budowę i gdzie najczęściej popełnia się kosztowne błędy. To konkretna rozmowa dla wszystkich, którzy chcą budować świadomie.

Zacznijmy od początku. Mam działkę, na której chcę postawić dom o powierzchni około 100 m². Marzy mi się kuchnia z widokiem na ogród i słoneczny taras. Od czego w praktyce zacząć?

Od architekta. To on pomoże sprawdzić, czy projekt pasuje do działki i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pośrednik pomoże w sprawach formalnych, ale decyzje projektowe to już rola architekta.

Czy mogę sprawdzić, czy moja działka faktycznie nadaje się pod budowę?

W tym również pomoże architekt – on sprawdzi, czy działka spełnia wszystkie wymagania formalne. Warto też skonsultować się z lokalnym urzędem i zapoznać się z MPZP. Pomocna może być również opinia pośrednika, szczególnie jeśli chodzi o aspekty formalne i dostępność mediów działki.

W kwestiach formalnych – jakie dokumenty muszę przygotować, zanim ruszy budowa mojego domu?

Żeby uzyskać pozwolenie na budowę, potrzebujesz:

• projektu zagospodarowania terenu i 
• projektu architektoniczno-budowlanego.

Potem powstają tzw. projekty branżowe:

• konstrukcyjny,
• elektryczny,
• sanitarny.

Jeśli korzystasz z gotowego projektu, potrzebna będzie jego adaptacja do konkretnej działki.

A która opcja naprawdę się opłaca – gotowy projekt domu czy indywidualny projekt od architekta?

Uważam, że jeśli gotowy projekt spełnia Twoje oczekiwania i nie planujesz wielu zmian – kup projekt gotowy. Jeśli Twoje potrzeby nie wpasowują się w gotowe dostępne projekty – warto zainwestować w projekt na zamówienie. Ja pomagam klientom już na etapie koncepcji, by już wtedy mogli ocenić szacunkowe koszty budowy domu i ewentualnie zmodyfikować założenia, żeby zmieścić się w budżecie.

Załóżmy, że mam już pozwolenie na budowę. Co dalej? Jak wybrać wykonawcę?

Najlepiej postawić na jednego, sprawdzonego wykonawcę, który przeprowadzi budowę od stanu surowego do deweloperskiego. Dzięki temu wszystko jest w jednych rękach, a Ty masz gwarancję na całość prac i jasne zasady współpracy. A jak znaleźć rzetelnego wykonawcy? Dobrych wykonawców najlepiej szukać „z polecenia”. Pytaj na budowach, rozmawiaj z osobami, które już już zbudowały swoje domy.

A teraz kluczowe pytanie – ile kosztuje budowa domu o powierzchni 100 m²?

To zależy od projektu, standardu wykończenia i warunków działki. Ale mówiąc konkretnie – najprostsze, parterowe domy typu „stodoła” to koszt od około 450 tys. zł brutto w stanie deweloperskim. Ta kwota nie obejmuje przyłączy mediów.

Na koszt budowy wpływa m.in.:

• typ i kształt domu,
• rodzaj fundamentów (zależny od gruntu),
• standard wykończenia,
• dostępność materiałów budowlanych i usług,
• i oczywiście – ceny robocizny.

Zostańmy na moment przy kosztach budowy. Co najczęściej generuje niemiłe niespodzianki?

Dwie rzeczy: tani wykonawcy i tanie materiały. W trakcie mojej pracy zauważyłem, że dużym zagrożeniem są też źle wykonane izolacje przeciwwodne i przeciwwilgociowe. Ich naprawa potrafi być bardzo kosztowna. Bardzo ważna jest też dobra komunikacja między architektem, a wykonawcą – często wizje projektowe są drogie w realizacji, a doświadczony wykonawca potrafi je zracjonalizować i zminimalizować dodatkowe koszty.

A jakie rozwiązania pomagają wygenerować oszczędności na budowie, nie tracąc na jakości?

Przede wszystkim dobrze dobrany projekt i odpowiednia działka – najlepiej płaska, z dobrym gruntem. Warto zrobić badania geotechniczne jeszcze przed zakupem. No i oczywiście – rzetelny wykonawca, który zna się na rzeczy.

Coraz więcej mówi się o energooszczędnych i jednocześnie tanich w utrzymaniu domach. Jak osiągnąć taki efekt?

Kluczem są izolacje – dobrze zaizolowane ściany, posadzki, dach zużywają mniej energii. Ważne są też okna: ich jakość i montaż. A jeśli chodzi o ogrzewanie – zarówno pompa ciepła, jak i nowoczesny piec gazowy sprawdzą się w budynku energooszczędnym. Który będzie lepszy? To zależy od przyszłych cen gazu i prądu. Na dziś – oba rozwiązania są rozsądne.

Jak mieć pewność, że sama budowa domu przebiega zgodnie z planem i nie przekroczy budżetu?

Współpraca z doświadczonym wykonawcą to podstawa. Nasi klienci otrzymują kosztorys z podziałem na podetapy i harmonogram, który jasno określa terminy i kwoty. Dzięki temu wiedzą, na jakim etapie jesteśmy i ile to kosztuje – bez niespodzianek.

Na koniec – jak można się z Panem skontaktować?

Pracuję w Poznaniu i powiecie poznańskim. Można się ze mną skontaktować telefonicznie: 501 708 898. Pomagam osobom, które chcą budować dom, ale nie wiedzą, od czego zacząć albo nie mają czasu i energii, żeby wszystkiego pilnować samodzielnie. Często wystarczy jedna rozmowa, żeby uniknąć wielu problemów.

Masz pytania o własną budowę? A może już jesteś w trakcie i chcesz coś skonsultować? Napisz, zadzwoń, zapytaj. Nie musisz przechodzić przez ten proces samodzielnie – dobry doradca to nie koszt, to inwestycja w spokój.