Księga wieczysta – jakie informacje kryje i jak je sprawdzić?

Księgi wieczyste to kluczowy element systemu prawnego związanego z nieruchomościami. Pozwalają one na przejrzyste i rzetelne uregulowanie praw do działki, domu czy mieszkania, a także na wgląd w informacje o jej stanie prawnym. Niezależnie od tego, czy planujesz zakup nieruchomości, czy po prostu chcesz upewnić się co do jej statusu, znajomość ksiąg wieczystych jest niezbędna. W tym artykule przybliżymy Ci, jakie informacje zawiera księga wieczysta, jak ją założyć oraz dlaczego warto ją regularnie sprawdzać.

Czym jest księga wieczysta?

Księgi wieczyste to rejestr, prowadzony przez sądy rejonowe, który służy do opisywania i dokumentowania prawnego stanu nieruchomości.

Jak założyć księgę wieczystą? 

W celu założenia księgi wieczystej należy złożyć wniosek w sądzie rejonowym właściwym dla lokalizacji nieruchomości. Do wniosku trzeba dołączyć dokumenty potwierdzające własność, np. akt notarialny, a także uiścić odpowiednie opłaty sądowe. Sąd po rozpatrzeniu wniosku i dokumentów dokonuje wpisu w księdze wieczystej.

Czy każda nieruchomość musi posiadać księgę wieczystą?

Nie każda nieruchomość posiada księgę wieczystą, jednak ma ona istotne znaczenie, szczególnie w sytuacjach, gdy planujesz sprzedaż nieruchomości, wzięcie kredytu lub ochronę swoich interesów. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez księgi wieczystej, właściciel musi ją założyć, aby możliwy był zakup nieruchomości na kredyt.

Prawo polskie nie zabrania nabywania nieruchomości, które nie mają założonej księgi wieczystej, jednak taka transakcja wymaga starannego przygotowania i zabezpieczenia interesów nabywcy. 

• Pierwszym krokiem przed zakupem mieszkania bez księgi wieczystej jest dokładna analiza stanu prawnego nieruchomości
• Kolejnym krokiem (w przypadku kupna nieruchomości z rynku pierwotnego) jest zawarcie umowy z deweloperem, który zobowiąże się do założenia księgi wieczystej 
• Zawarcie umowy przedwstępnej,  która może zabezpieczyć interesy kupującego, zanim księga wieczysta zostanie utworzona
• Ważne jest również zabezpieczenie płatności na czas uzyskiwania księgi wieczystej (w przypadku nieruchomości, dla których księga ma być założona)

Struktura księgi wieczystej 

Księga wieczysta jest podzielona na 4 działy:

• Dział I – oznaczenie nieruchomości (zamieszcza się w nim takie dane, jak numer nieruchomości, jej położenie czy spis spraw dotyczących nieruchomości);
• Dział II – własność (w tej części podaje się wszystkie dane właściciela nieruchomości);
• Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia;
• Dział IV – hipoteka.

 Jakie informacje oraz jak je należy interpretować, opisaliśmy już we wpisie Bezpieczny zakup na rynku wtórnym, serdecznie zapraszamy do zapoznania się z nim 🙂

Co jest ważniejsze, księga wieczysta czy akt notarialny? 

Odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna. Z jednej strony, przeniesienie własności nieruchomości następuje już w momencie podpisania umowy sprzedaży. Czyli stajesz się od razu jej właścicielem. Nie ma znaczenia, kiedy zostaną przelane środki na rachunek sprzedającego i kiedy nastąpi wykreślenie dotychczasowego właściciela oraz wpisanie Ciebie. Wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratywny. Czyli wpis nie tworzy nowego stanu prawnego, a jedynie go potwierdza. 

Dlatego wydawać się może, że to akt notarialny jest dokumentem nadrzędnym w stosunku do księgi wieczystej. Z drugiej jednak strony, od tej reguły dość często występują wyjątki.

Jednym z nich jest wspomniana wyżej hipoteka. Wpis hipoteki do ksiąg ma charakter konstytutywny. Oznacza to, że dopiero w momencie dokonania odpowiedniego wpisu uznaje się powstanie hipoteki i uznanie praw banku do nieruchomości. W zależności ilości pracy sądów ten czas może wynosić kilka dni lub nawet miesięcy. Z punktu widzenia prawnego, nie ma znaczenia, że wcześniej w akcie notarialnym podpisałeś zgodę na obciążenie nieruchomości hipoteką.

Kolejnym wyjątkiem, kiedy uznaje się wyższość ksiąg wieczystych, jest tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. 

Ma ono zastosowanie w sytuacjach, gdy występuje niezgodność zapisów aktów notarialnych z zapisami w księdze wieczystej. Zasada ma na celu ochronę osób nabywających nieruchomość.

Jeśli nabyłeś nieruchomość (albo inne prawo rzeczowe) od osoby, która jest wpisana w księdze wieczystej jako właściciel (ale w rzeczywistości nim nie jest) to taką transakcję uznaje się za ważną. Nie ma w tym momencie znaczenia, że działa to na szkodę rzeczywistego właściciela.

Taką transakcję można unieważnić tylko w momencie udowodnienia Ci, że działałeś w złej wierze, tzn. miałeś wiedzę, kto ma prawa do nieruchomości lub mogłeś się o tym łatwo dowiedzieć.

Księga wieczysta i akt notarialny pełnią różne, ale komplementarne role w procesie nabycia nieruchomości.

• Akt notarialny: Jest dokumentem prawnym, który potwierdza zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości między stronami. To na jego podstawie nowy właściciel może ubiegać się o wpis w księdze wieczystej.
• Księga wieczysta: Posiada jednak większą moc prawną w kwestii ujawnienia własności nieruchomości, ponieważ wpis w niej (w oparciu o akt notarialny) konstytuuje prawa właścicielskie. Zgodnie z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, osoby trzecie mogą ufać, że stan prawny w księdze jest wiarygodny i chroniony.

Podsumowując: księga wieczysta ma większe znaczenie prawne w kontekście ujawnienia i ochrony praw właścicielskich, podczas gdy akt notarialny jest podstawą do dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Jawność ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste są jawne, co oznacza, że są one dostępne publicznie, co pozwala każdej zainteresowanej osobie zapoznać się z danymi zawartymi w księdze wieczystej danej nieruchomości.. Dzięki temu można sprawdzić m.in. stan prawny nieruchomości, jej właściciela, a także ewentualne obciążenia, takie jak hipoteki czy służebności. Jawność służy zapewnieniu bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami oraz ochronie interesów kupujących i innych osób związanych z danym majątkiem.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Kolejna istotna zasada to rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych oznacza, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Rękojmia chroni więc tego, kto nabył – w dobrej wierze – własność lub inne prawo rzeczowe dotyczące nieruchomości od tego, kto był wskazany w księdze wieczystej jako właściciel. Nawet w przypadku, gdyby okazało się, że w rzeczywistości właścicielem był ktoś inny.

Warto pamiętać, że rękojmia nie obowiązuje, gdy w księdze jest wzmianka o złożonym wniosku lub wpisane jest ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego.

Zasada wpisu konstytutywnego i deklaratywnego 

Zasada wpisu konstytutywnego oznacza, że dany wpis do księgi wieczystej ma twórczy (konstytutywny) charakter, co oznacza, że prawo, które ma być wpisane, powstaje dopiero w momencie dokonania wpisu. Innymi słowy, bez dokonania wpisu dane prawo (np. własność, hipoteka) nie istnieje w sensie prawnym. Przykładem konstytutywnego wpisu jest wpis hipoteki do księgi wieczystej – prawo do hipoteki powstaje dopiero z chwilą wpisania.

Odwrotnością wpisu konstytutywnego jest wpis deklaratywny, który jedynie potwierdza istniejące już prawo. 

Zasada wpisu deklaratywnego oznacza, że wpis do księgi wieczystej nie tworzy nowego prawa, ale jedynie potwierdza już istniejące prawo, które powstało na podstawie innych zdarzeń prawnych (np. umowy). Zatem, samo prawo istnieje niezależnie od dokonania wpisu w księdze wieczystej, a wpis ma na celu jedynie jego ujawnienie, co zwiększa pewność obrotu prawnego i zapewnia przejrzystość stanu prawnego nieruchomości.

Dostęp do ksiąg wieczystych

Aby sprawdzić treść księgi wieczystej, nie trzeba już odwiedzać sądu rejonowego. Dzięki elektronicznemu systemowi ksiąg wieczystych można w każdej chwili przejrzeć jej zawartość oraz pobrać odpis. Osoby mające interes prawny mogą także uzyskać dostęp do akt księgi wieczystej, które są przechowywane w tradycyjnej formie w sądzie

Pamiętaj! Księga wieczysta chroni posiadacza, ale nie jest nieomylna.

Księgi wieczyste są niezwykle ważnym narzędziem, które zapewnia bezpieczeństwo w obrocie nieruchomościami i gwarantuje jasność co do ich stanu prawnego. Jeśli planujesz zakup nieruchomości, ale obawiasz się formalności z nim związanymi – odezwij się do nas. Chętnie pomożemy Ci w formalnościach i ich zrozumieniu 🙂.