Plan ogólny gminy – czym jest i co zawiera? Ważne informacje dla właścicieli działek!

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2023 roku wprowadziła nowy akt planowania przestrzennego – plan ogólny. Czym jest? Jakie konsekwencje niesie jego wprowadzenie dla właścicieli nieruchomości? Jeśli posiadasz działkę, jesteś deweloperem lub inwestujesz w nieruchomości gruntowe, ten artykuł dostarczy Ci wszystkich niezbędnych informacji o planie ogólnym.

Czym jest plan ogólny gminy?

Plan ogólny gminy to nowy akt planowania przestrzennego, który określa ogólne zasady zagospodarowania przestrzennego na terenie danej gminy. Plan ogólny jest nowym aktem prawa miejscowego, tak jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plan ogólny zastąpi dotychczas obowiązujące studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Jaką rolę pełni plan ogólny?

Plan ogólny nie zastępuje miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego gminy (MPZP). Ustalenia planu ogólnego będą uwzględniane do ustalania miejscowych planów (MPZP). Plan stanowi też podstawę prawną wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ). Dzięki takiemu podejściu gmina ma skuteczniejsze narzędzie w walce o zrównoważoną politykę przestrzenną gminy.

Co zawiera plan ogólny?

W planie ogólnym określa się:

1. strefy planistyczne,
2. gminne standardy urbanistyczne.

Ustawodawca określił również, że w planie ogólnym można określić:

1. obszary uzupełnienia zabudowy,
2. obszary zabudowy śródmiejskiej.

Czym są strefy planistyczne?

Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. w planie ogólnym znajdziemy następujące strefy planistyczne:

• strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną,
• strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną,
• strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową,
• strefa usługowa,
• strefa handlu wielkopowierzchniowego,
• strefa gospodarcza,
• strefa produkcji rolniczej,
• strefa infrastrukturalna,
• strefa zieleni i rekreacji,
• strefa cmentarzy,
• strefa górnictwa,
• strefa otwarta,
• strefa komunikacyjna.

Co ważne określony teren będzie wchodził w skład tylko 1 strefy planistycznej!

Gminne standardy urbanistyczne – czym są?

Gminne standardy urbanistyczne składają się z gminnego katalogu stref planistycznych (obowiązkowo) oraz gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej (nieobowiązkowo). Poniżej znajdziesz wyjaśnienie tych pojęć.

Czym jest gminny katalog stref planistycznych?

Jakie informacje gmina musi zawrzeć w katalogu stref planistycznych? Dla większości stref będzie to:

• profil funkcjonalny stref planistycznych,
• wartości maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy,
• maksymalnej wysokości zabudowy,
• maksymalnego udziału powierzchni zabudowy,
• wartości minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej.

Można zaryzykować stwierdzenie, że będzie to zbiór wytycznych, jak powinny wyglądać nowa zabudowa na danym terenie, aby utrzymać lub wprowadzić ład przestrzenny w okolicy.

Gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej – co to jest?

To zasady, a tak naprawdę odległości dzielące działkę od szkoły podstawowej i obszarów zieleni. Jakie odległości od tych obiektów przewidział ustawodawca?

1. Od szkoły podstawowej:
   • 1 500 m w miastach,
   • 3 000 m poza miastami.
2. Od terenów zieleni:
   • 1 500 m od obszarów zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż 3 ha oraz
   • 3 000 m od obszaru zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż 20 ha.

Jak liczone są te odległości? Nie jako linia prosta pomiędzy działką a obiektem, a jako ogólnodostępna dla pieszych trasa.

Ważne jest to, że każda gmina może określić inną odległość dzielącą działki od szkoły i inną powierzchnię obszarów zieleni, a także określić własne zasady dostępu do innych obiektów takich jak przedszkole, żłobek, biblioteka czy przychodnia.

Wymogów odnośnie odległości od szkoły i terenów zieleni gmina nie musi spełniać działka położona w terenie zabudowy zagrodowej. Ale uwaga! Jeżeli będziesz ubiegał się o wydanie warunków zabudowy (WZ), Twoja działka będzie musiała spełnić kryteria gminnych standardów infrastruktury społecznej w dniu wydawania decyzji. To oznacza, że jeżeli gmina określi takie standardy, budowanie osiedli w szczerym polu, z najbliższą infrastrukturą wiele kilometrów dalej, będzie niemożliwe.

Czym są obszary uzupełnienia zabudowy?

Czas na elementy nieobowiązkowe planu ogólnego. Obszar uzupełnienia zabudowy charakteryzuje się tym, że tylko na jego obszarze, jeżeli dany teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ). W naszej opinii to jedna z najważniejszych zmian, które wynikają z wprowadzenia planu ogólnego.

Czym są obszary zabudowy śródmiejskiej?

Zgodnie z ustawą jest to „położony w mieście obszar zwartej, intensywnej zabudowy mieszkaniowej i usługowej”.

Jak przebiega proces tworzenia planu ogólnego gminy?

Proces opracowywania planu ogólnego gminy to złożony i wieloetapowy proces, ale postaramy Ci się przedstawić jego najważniejsze etapy (część pominęliśmy):

1. Proces rozpoczyna się od podjęcia przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego
2. Następnie wójt, burmistrz lub prezydent miasta ogłasza o podjęciu uchwały i zarazem określa miejsce, sposób i termin składania wniosków do projektu planu ogólnego oraz zawiadamia odpowiednie opiniujące i zatwierdzające instytucje o terminie składania wniosków do planu.
3. Kolejno wójt (lub burmistrz, lub prezydent miasta, nie chcemy tego powtarzać :)) opracowuje projekt planu ogólnego z uzasadnieniem oraz prognozą oddziaływania na środowisko (jeżeli konieczne).
4. Od 1 stycznia 2026 r. wójt będzie miał obowiązek udostępnić taki projekt w Rejestrze Urbanistycznym.
5. Później wójt występuje o opinie i uzgodnienia projektu planu do odpowiednich organów.
6. Na ich podstawie wprowadza zmiany do projektu planu.
7. Bardzo ważny etap – wójt ogłasza i przeprowadza konsultacje społeczne.
8. Wójt wprowadza zmiany do projektu planu wynikające z konsultacji.
9. Następnie przedstawia radzie gminy projekt planu ogólnego.
10. Rada może przyjąć uchwałę lub skierować plan do dalszych zmian.
11. Wójt przedstawia wojewodzie uchwałę w sprawie uchwalenia planu.

Kiedy gmina powinna uchwalić plan ogólny?

Każda gmina w Polsce powinna uchwalić plan ogólny do 1 stycznia 2026 r. Czy wszystkim uda się to w tak krótkim czasie? Oczywiście trzymamy za to kciuki, ale wydaje się to terminem trudnym do utrzymania.

Tak jak wspomnieliśmy, plan ogólny zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i w przeciwieństwie do studium uwarunkowań stał się aktem prawa miejscowego. To bardzo ważna zmiana, która może mieć wpływ na Twoją nieruchomość. Dlatego radzimy – przyglądaj się uważnie pracom nad planem ogólnym w swojej gminie, a jeżeli pojawią się pytania – nie wahaj się ich nam zadać, zapraszamy do kontaktu.