Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania – przewodnik 2025

Umowa przedwstępna to więcej niż kawałek papieru z podpisami. To prawne zabezpieczenie, które może uratować Twoją transakcję albo ją zniszczyć – w zależności od tego, jak zostanie przygotowana. Dowiesz się, jakie elementy musi zawierać, ile kosztuje i kiedy warto ją zawrzeć u notariusza.

Czym jest umowa przedwstępna i dlaczego Cię zabezpieczy?

Definicja umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna to zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej – tej ostatecznej umowy sprzedaży. Podpisując ją, Ty jako sprzedający zapewniasz, że sprzedasz nieruchomość, a kupujący zobowiązuje się kupić ją za określoną cenę i na określonych warunkach.

Rodzaje umów przedwstępnych

Z jakimi formami umowy kupna-sprzedaży możesz się spotkać na rynku nieruchomości?

1. Umowa w zwykłej formie pisemnej – podstawowa forma, która daje pewne zabezpieczenie, ale ma ograniczone możliwości egzekwowania jej zapisów.
2. Umowa w formie aktu notarialnego – zawierana przed notariuszem. Ma większą moc prawną – dzięki temu łatwiej dochodzić swoich praw, jeśli pojawi się konflikt z drugą stroną.

Kiedy potrzebna jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna spełnia funkcję zabezpieczającą, gdy podpisanie umowy ostatecznej nie jest możliwe np. z powodu:

• organizacji spraw spadkowych,
• załatwienia kredytu hipotecznego przez kupującego,
• braku możliwości szybkiej wyprowadzki właściciela mieszkania.

To swoiste przyrzeczenie – formalny uścisk dłoni, który wiąże strony i daje pewność, że transakcja dojdzie do skutku, gdy tylko znikną przeszkody.

Jakie elementy zawiera umowa przedwstępna kupna nieruchomości?

Podstawowe składniki umowy

Umowa przedwstępna musi zawierać istotne postanowienia:

• oznaczenie stron umowy (z pełnymi danymi osobowymi),
• przedmiot umowy (dokładny opis nieruchomości),
• cenę sprzedaży,
• sposób i terminy płatności,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• termin wydania przedmiotu umowy,
• oświadczenie o zamiarz zawarcia umowy przyrzeczonej,
• zaliczka lub zadatek (jeśli występuje).

Obowiązki stron umowy

Umowa przedwstępna to umowa, w której obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy ostatecznej. Zgodnie z kodeksem cywilnym, jeżeli jedna ze stron umowy się uchyli, druga może:

• w przypadku umowy notarialnej: domagać się przed sądem podpisania umowy sprzedaży,
• w przypadku umowy zwykłej: żądać odszkodowania z zadatku lub kary umownej z tytułu poniesionej szkody.

Zadatek vs zaliczka – jak nie stracić pieniędzy?

Różnice między zadatkiem a zaliczką

Jesteśmy pewni, że słyszałeś te 2 terminy, ale nadal nie jesteś pewien, co dokładnie oznaczają? Już tłumaczymy!

Jakie są konsekwencje braku zaliczki lub zadatku?

Brak zadatku lub zaliczki oznacza słabsze zabezpieczenie transakcji. Druga strona może łatwiej wycofać się z umowy, bo nie poniesie bezpośrednich strat finansowych. Dla Ciebie jako sprzedającego oznacza to większe ryzyko – możesz stracić czas, przegapić innych kupujących, a nawet ponieść koszty związane z przygotowaniem dokumentów.

Jak podpisać umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości?

Jak przygotować się do zawarcia umowy przedwstępnej?

Przygotuj wszystkie dokumenty takie jak:

• aktualny odpis z księgi wieczystej (jeśli jest)
• dokument tożsamości,
• dokumenty potwierdzające prawo własności nieruchomości (np. umowa sprzedaży, umowa darowizny),
• informacje o zadłużeniach związanych z nieruchomością.

Rola notariusza w zawarciu umowy

Chcesz podpisać umowę u notariusza? Przygotuj się na to, że notariusz sprawdzi dokumenty, wyjaśni konsekwencje prawne i dopilnuje zgodności transakcji z prawem, a także przygotuje sam tekst umowy.

Ile kosztuje umowa przedwstępna?

Jeżeli spiszesz ją samodzielnie – nie zapłacisz nic. Jeżeli skorzystasz z usług kancelarii notarialnej, bądź przygotowany na opłacenie taksy notarialnej. Zazwyczaj to kupujący ponosi koszty takiej umowy. W jakiej wysokości? O tym indywidualnie decyduje notariusz, ale zgodnie z rozporządzeniem, jest to zależne od wartości nieruchomości. Za nieruchomość wartą w przedziale 60 000 zł – 1 000 000 zł zapłacisz 1010 zł plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. 

Czy można dochodzić roszczeń na podstawie umowy przedwstępnej?

Tak, ale tu uwaga – czas ma kluczowe znaczenie. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeśli więc umowa ostateczna miała być podpisana 1 stycznia 2025 roku, to roszczenia można skutecznie realizować tylko do 1 stycznia 2026 roku.

Masz pytania dotyczące Twojej konkretnej sytuacji? Każda nieruchomość i każda transakcja to osobna historia z własnymi wyzwaniami. Umów się na bezpłatną konsultację – omówimy Twoje potrzeby i pomożemy przygotować się do bezpiecznej sprzedaży mieszkania.